在疫情背景下，環(huán)衛(wèi)行業(yè)成為少有的景氣逆勢(shì)而上的行業(yè)，受疫情壓制弱、輕資產(chǎn)以及空間廣等優(yōu)質(zhì)特征，吸引了各路競(jìng)爭(zhēng)者跑步入場(chǎng)，其中以萬科物業(yè)、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)等為代表的物業(yè)公司為最主要的新進(jìn)者之一。

“城市服務(wù)”這塊蛋糕，環(huán)衛(wèi)和物業(yè)行業(yè)顯然看到了共同的目標(biāo)，都想成為新的“城市管家”，那么誰更具優(yōu)勢(shì)呢？

以萬科物業(yè)為例，自2018年5月便已開啟橫琴新區(qū)“物業(yè)城市”的項(xiàng)目，2019年就確定了雄安新區(qū)、廣州白云區(qū)、成都高新區(qū)、青島動(dòng)車小鎮(zhèn)4個(gè)地區(qū)的“物業(yè)城市”項(xiàng)目。2020年5月，更是與廈門市合作，簽約鼓浪嶼“物業(yè)城市”合作項(xiàng)目。

在傳統(tǒng)環(huán)衛(wèi)領(lǐng)域中，也頻現(xiàn)物業(yè)身影。

保利物業(yè)在今年5月，分別中標(biāo)了洛陽市澗西區(qū)道路清掃保潔項(xiàng)目和嘉興天凝鎮(zhèn)全城公共服務(wù)管理及鎮(zhèn)區(qū)保潔項(xiàng)目。

在今年6月公布中標(biāo)公示的西安浐灞生態(tài)區(qū)道路清掃保潔項(xiàng)目中，18個(gè)中標(biāo)企業(yè)里，就有10家為物業(yè)公司。

那么環(huán)衛(wèi)與物業(yè)行業(yè)之間，究竟有哪些異同點(diǎn)？環(huán)衛(wèi)科技網(wǎng)前文《警惕環(huán)衛(wèi)產(chǎn)業(yè)走進(jìn)“內(nèi)卷化”死局》一文中，對(duì)比了兩個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史進(jìn)程。但其實(shí)二者產(chǎn)業(yè)模式也有較為明顯的區(qū)別。

興業(yè)證券經(jīng)濟(jì)與金融研究院發(fā)布的研究報(bào)告《【興證環(huán)保公用】市場(chǎng)擴(kuò)容需求擴(kuò)張，從道路清掃到城市管家——環(huán)衛(wèi)系列二》中對(duì)環(huán)衛(wèi)與物業(yè)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)模式作了較為全面的比較與分析，本文主要內(nèi)容摘自此份報(bào)告。

對(duì)比傳統(tǒng)的物業(yè)公司和環(huán)衛(wèi)公司，在作業(yè)區(qū)域、服務(wù)內(nèi)容、面向的客戶方面均存在明顯不同：

作業(yè)區(qū)域差異 |

住宅物業(yè)主要服務(wù)住宅小區(qū)等生活區(qū)域，機(jī)構(gòu)物業(yè)主要服務(wù)商業(yè)寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、學(xué)校/醫(yī)院/機(jī)關(guān)等公共物業(yè)，共同特征是主要服務(wù)墻內(nèi)區(qū)域。

而傳統(tǒng)環(huán)衛(wèi)主要作業(yè)于道路等公用區(qū)域，環(huán)衛(wèi)擴(kuò)容后的作業(yè)區(qū)域也包括水域、公共綠地等公共區(qū)域，共同特征是主要服務(wù)于墻外區(qū)域。

服務(wù)內(nèi)容差異 |

物業(yè)公司主要提供保安、清潔、綠化、園藝、維修及保養(yǎng)等服務(wù)，環(huán)衛(wèi)公司則主要提供清掃保潔、垃圾收集清運(yùn)、公廁保潔等服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容不盡相同。

面向客戶差異 |

住宅物業(yè)主要服務(wù)于小區(qū)居民等C端客戶，機(jī)構(gòu)物業(yè)主要服務(wù)于企業(yè)等B端客戶，而環(huán)衛(wèi)公司則主要服務(wù)于各級(jí)地方政府部門等G端客戶。

而近期，物業(yè)公司開始走向公共區(qū)域，環(huán)衛(wèi)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容也在擴(kuò)容，城市綜合服務(wù)成為物業(yè)和環(huán)衛(wèi)行業(yè)的共同發(fā)展方向，未來兩者都將向城市管家發(fā)展。

我們選取了環(huán)衛(wèi)企業(yè)和物業(yè)企業(yè)各4家公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)作為分析，可以看出兩個(gè)行業(yè)之間的共性與差異。

☉ 環(huán)衛(wèi)企業(yè)代表為：玉禾田、僑銀環(huán)保、龍馬環(huán)衛(wèi)、北控城市資源。

☉ 物業(yè)企業(yè)代表為：雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、招商積余。

對(duì)比發(fā)現(xiàn)，兩類企業(yè)都具有較高的ROE（凈資產(chǎn)收益率）水平。其中，4家環(huán)衛(wèi)企業(yè)2019年的ROE平均為19.96%，玉禾田ROE高達(dá)37.3%；4家物業(yè)企業(yè)2019年的ROE平均為21.66%，碧桂園服務(wù)ROE高達(dá)43.77%。

此外，4家環(huán)衛(wèi)代表企業(yè)和4家物業(yè)代表企業(yè)基本都采取了輕資產(chǎn)高周轉(zhuǎn)的模式：

1、銷售凈利率方面，4家環(huán)衛(wèi)企業(yè)2019年平均值為9.28%，4家物業(yè)企業(yè)2019年平均值為13.96%；

2、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率方面，4家環(huán)衛(wèi)企業(yè)2019年平均值為0.97，4家物業(yè)企業(yè)2019年平均值為0.82；

3、權(quán)益乘數(shù)方面，4家環(huán)衛(wèi)企業(yè)2019年平均值為2.24，4家物業(yè)企業(yè)2019年平均值為1.79。

環(huán)衛(wèi)行業(yè)和物業(yè)行業(yè)都屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)，員工總數(shù)龐大，主要成本都是人員工資成本，因此對(duì)公司的管理水平提出了較高的要求。

而兩種產(chǎn)業(yè)為了實(shí)現(xiàn)節(jié)本增效，則是采取了不同的策略，物業(yè)通過外包、環(huán)衛(wèi)則通過精細(xì)化管理。

對(duì)比4家環(huán)衛(wèi)代表企業(yè)和4家物業(yè)代表企業(yè)：

1、環(huán)衛(wèi)人均產(chǎn)值顯著低于物業(yè)，4家環(huán)衛(wèi)企業(yè)2019年的人均產(chǎn)值平均僅為5.37萬元，而4家物業(yè)企業(yè)2019年的人均產(chǎn)值達(dá)到15.58萬元；

2、環(huán)衛(wèi)人均工資也顯著低于物業(yè)，4家環(huán)衛(wèi)企業(yè)2019年的人均工資平均僅為2677元/月，而4家物業(yè)企業(yè)2019年的人均工資平均達(dá)到5726元/月。

由于人均產(chǎn)值、人均工資的差異，環(huán)衛(wèi)和物業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)降本增效的途徑也有所不同，大多數(shù)環(huán)衛(wèi)企業(yè)主要采用自有員工、通過不斷提升精細(xì)化管理的方式來實(shí)現(xiàn)降本增效，而大多數(shù)物業(yè)公司會(huì)采用部分員工外包的方式來提升利潤(rùn)率。將物業(yè)外包成本調(diào)整回體內(nèi)后，物業(yè)的人力成本普遍超過80%，其中外包人力成本占比約為20%-30%。

綜合分析上述內(nèi)容，環(huán)衛(wèi)企業(yè)應(yīng)對(duì)物業(yè)公司的競(jìng)爭(zhēng)，更需要提升自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

1、應(yīng)用智慧環(huán)衛(wèi)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化及管理可復(fù)制化

環(huán)衛(wèi)公司通過所積累的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，搭建智慧環(huán)衛(wèi)平臺(tái)，從而形成標(biāo)準(zhǔn)化、可復(fù)制的服務(wù)和管理模式。

智慧環(huán)衛(wèi)系統(tǒng)可對(duì)人員、設(shè)備等環(huán)衛(wèi)資源的使用情況進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控、分析和調(diào)度，確保項(xiàng)目高效穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)。而基于“5G”、大數(shù)據(jù)等新興技術(shù)的“智慧環(huán)衛(wèi)”管理系統(tǒng)及云服務(wù)平臺(tái)，可在服務(wù)運(yùn)營(yíng)中形成監(jiān)控收集—分析—處理—統(tǒng)計(jì)—預(yù)測(cè)—規(guī)劃的閉式循環(huán)生態(tài)鏈，從而進(jìn)一步提升精細(xì)化管理的水平，實(shí)現(xiàn)降本增效。

2、優(yōu)化人員、設(shè)備的配置方案，提升項(xiàng)目利潤(rùn)率水平

企業(yè)借助自身項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)的積累，以及智慧環(huán)衛(wèi)平臺(tái)的應(yīng)用，可優(yōu)化項(xiàng)目人員、設(shè)備的配置方案，通過優(yōu)化環(huán)衛(wèi)人員安排、提高環(huán)衛(wèi)設(shè)備使用效率，實(shí)現(xiàn)降本增效，從而提升環(huán)衛(wèi)項(xiàng)目的利潤(rùn)率。

環(huán)衛(wèi)公司與物業(yè)公司各自具有差異化的競(jìng)爭(zhēng)力，其中環(huán)衛(wèi)企業(yè)在項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)、精細(xì)化管理（特別是人的管理）方面具有優(yōu)勢(shì)。

目前物業(yè)公司入局環(huán)衛(wèi)行業(yè)的方式主要有：

1、直接中標(biāo)環(huán)衛(wèi)項(xiàng)目；

2、與環(huán)衛(wèi)公司協(xié)作、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。由于物業(yè)與環(huán)衛(wèi)公司的模式差異，我們認(rèn)為物業(yè)公司入局環(huán)衛(wèi)對(duì)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局的影響有限，未來物業(yè)公司更可能是采取與環(huán)衛(wèi)企業(yè)合作共贏的方式。

例如，環(huán)衛(wèi)和物業(yè)公司憑借各自優(yōu)勢(shì)，以聯(lián)合體的形式共同拿單，或者物業(yè)公司中標(biāo)后分包給環(huán)衛(wèi)公司運(yùn)營(yíng)管理，以及采取項(xiàng)目合資公司運(yùn)營(yíng)管理等方式合作。

雖然短期環(huán)衛(wèi)行業(yè)新進(jìn)入者眾多，資本和政府關(guān)系或在訂單獲取中占據(jù)重要因素，但長(zhǎng)期來看，優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力、成本管控能力、以及隨之轉(zhuǎn)化的拿單能力將成為各方的核心競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)。

物業(yè)公司長(zhǎng)期來看有可能以資本優(yōu)勢(shì)為基礎(chǔ)，縮小與傳統(tǒng)環(huán)衛(wèi)公司的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)及能力的差距。

環(huán)衛(wèi)公司一方面需要培養(yǎng)自身環(huán)衛(wèi)項(xiàng)目的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力，提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率；另一方面要積極向環(huán)衛(wèi)相關(guān)的城市綜合管理業(yè)務(wù)擴(kuò)容，提高凈利率。